不動産売却の準備が整ったら、いよいよ実際の売却活動へ。
ここでは、浦安・市川・船橋エリアでスムーズに売却を進めるための「5つの実践ステップ」を解説します。
１、不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却活動を始めるには、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。
契約には以下の3種類があります。
① 専属専任媒介契約
（1社のみ仲介依頼／自己発見取引NG／週1回の報告義務）
特徴
- 売却活動を1社の不動産会社のみに任せる契約
- 売主が自分で買主を見つけても契約できない（＝自己発見取引不可）
- 不動産会社には、週1回以上の活動報告義務あり
- レインズ（不動産流通機構）への登録は契約から5営業日以内に義務付けられている
メリット
- 会社側が優先的に販売活動に取り組んでくれる
- 売主への報告義務があるため進捗が見える
- 売却までの期間が比較的短くなる傾向がある
デメリット
- 自分で買主を見つけても仲介会社を通す必要がある
- 万が一、不動産会社の対応が悪くても他社に依頼できない（契約期間中）
② 専任媒介契約
（1社のみ仲介依頼／自己発見取引OK／2週に1回の報告義務）
特徴
- 売却活動を1社に任せるという点は専属専任と同じ
- ただし、売主が自分で買主を見つけた場合は直接契約も可能
- 不動産会社には2週間に1回以上の報告義務あり
- レインズ登録は契約から7営業日以内
メリット
- 専属専任より売主に自由度がある
- 不動産会社も1社独占なので販売に力を入れやすい
- 報告義務もあり、状況がわかりやすい
デメリット
- 対応の悪い会社と契約してしまうと、期間中は他社に依頼できない
③ 一般媒介契約
（複数社に同時依頼OK／自己発見取引OK／報告義務なし）
特徴
- 複数の不動産会社に同時に依頼できる
- 売主自身が見つけた買主と直接契約することも可能
- 報告義務はなし（業者の対応や進捗は自己管理が必要）
- レインズ登録は義務ではない（任意）
メリット
- 多くの会社に依頼できるため、広く情報を出したい人向け
- 自分で買主を見つければ仲介手数料を節約できる
- 業者の選定が自由（比較しながら継続的に変更できる）
デメリット
- 対応に差があり、管理が煩雑になることも
- 各社が「他社で売れるかも」と考え、販売活動に力を入れない可能性あり
- 状況報告がなく、売却の進捗が分かりづらい
どの媒介契約がよい？迷ったときの判断基準
| 比較項目 | 専属専任 | 専任 | 一般 |
|---|---|---|---|
| 契約社数 | 1社 | 1社 | 複数OK |
| 自己発見取引 | 不可 | 可 | 可 |
| 業者の販売責任 | 高い | やや高い | 低い傾向 |
| 売主への報告義務 | 週1回 | 2週に1回 | なし |
| レインズ登録 | 5日以内 | 7日以内 | 任意 |
| 向いている人 | 忙しく任せたい方 | バランス重視 | 自分で動ける人 |
２、販売価格と売出し戦略を決定する
価格の決定は売却成功のカギです。
高すぎると売れ残り、安すぎると損になります。
当社では、
- 浦安・市川・船橋市内の過去事例や現在の販売物件
- 購入希望者のニーズや動向
- FP視点での「手取り額」や「次の住まい計画」
などを踏まえ、納得できる価格と戦略を一緒に考えます。
３、販売活動スタート（写真・広告・内見対応)
価格が決まったら、販売活動をスタートします。
- 各サイト掲載用の写真撮影
- ポータルサイト（アットホーム等）への掲載
- チラシ配布や地域密着の紹介活動
- 内見時の対応アドバイス
特に浦安・市川・船橋では「生活動線」「学区」「駅距離」「買い物環境」など、地域事情に詳しい担当者による説明力がカギになります。
４、購入希望者との交渉・契約
購入希望者が現れたら、「価格交渉」や「契約条件の調整」に入ります。
- 値下げ交渉は受けるべき？
- 引き渡し日はどうする？
- 住宅ローン審査は通りそう？
FP資格を持つ担当者が、感情に流されず損をしない判断をお手伝いします。
合意に至れば「売買契約書」を締結し、手付金の受け取りへ。
売買契約締結時に売主が必要な書類一覧
| 書類名 | 用途・説明 |
|---|---|
| ① 登記識別情報通知書（または権利証） | 所有者であることを証明するための重要書類。2005年以前の登記では「権利証」、以後は「登記識別情報通知書」。 |
| ② 固定資産税納税通知書 | 精算のために必要。契約時点での年額と課税明細を提示。 |
| ③ 登記簿謄本（全部事項証明書） | 不動産の登記内容を確認。司法書士や仲介会社が取得することもあります。 |
| ④ 本人確認書類（運転免許証・パスポートなど） | 契約時に本人確認が必須。顔写真付きの公的身分証。 |
| ⑤ 印鑑（実印または認印） | 契約書に押印するために使用。契約書の印影によっては実印が必要な場合も。 |
| ⑥ 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内） | 抵当権抹消など登記変更手続きに必要。 |
| ⑦ 住民票（登記名義人と現住所が異なる場合） | 登記上の住所と現在の住所が異なる場合は住民票で証明。 |
| ⑧ 管理規約・使用細則（マンションの場合） | 買主に共有ルールを引き継ぐために必要。管理会社に依頼して取得。 |
| ⑨ 建築確認済証・検査済証（戸建の場合） | 建築基準法に基づく建物確認書類。無い場合でも売却は可能。 |
| ⑩ 建築設計図・仕様書・設備関係書類 | 任意ですが、あると買主に好印象。 |
| ⑪ リフォーム履歴（ある場合） | 実施時期や内容、業者の控えなど。口頭説明より書類が安心材料に。 |
| ⑫ 鍵（スペアキー含む） | 引き渡し時に必要。スマートキーやカードキーの設定解除方法も含むと親切。 |
契約当日に慌てないために
- すぐに用意できない書類があっても、事前に相談すれば対応可能な場合もあります。
- 特に「登記識別情報」や「印鑑証明書」の所在は早めに確認しておきましょう。
- 書類の一部は、当社や司法書士が代理取得できるケースもあります（※別途委任状が必要）。
５、引き渡し準備・残金受け取り
契約成立後は、引き渡しに向けた準備です。
- 引っ越し・荷物の整理
- 抵当権抹消などの書類準備
- 買主側の住宅ローン実行確認
- 残金受領・鍵の引き渡し
司法書士との連携も含め、最後までスムーズに対応できるようサポートいたします。
【まとめ】準備と実践のバランスが売却成功のカギ
不動産売却は「準備8割・実行2割」とも言われるほど、事前の整理が大切です。
でも、実際に動き始めてからの対応や交渉も、成功への大きな分かれ道。
当社では、準備段階から売却完了、さらには売却後の資金活用・住まいの見直しまでトータルサポートいたします。
初回相談・査定は無料です。
浦安・市川・船橋市で不動産売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
FP資格を持つ担当者が、一貫してご対応いたします。
